法人が所有する不動産の住所変更登記｜義務化の期限と会社法人等番号による職権登記の実務

大阪の堺の司法書士の植田麻友です。

弊所は南海堺東駅が最寄りの司法書士事務所です。

令和8年4月1日から、不動産の登記名義人の住所や氏名に変更があったときは、変更の登記を申請することが義務になりました。個人の引越しの話として受け止められることが多い改正ですが、この義務は法人にもそのまま及びます。本店を移転した会社が、商業登記だけを済ませて自社名義の不動産の登記をそのままにしているというのは、実務でしばしば見かける状態です。本記事では、法人が所有する不動産に絞って、義務化の期限、会社法人等番号を使った職権による変更登記の仕組み、費用、そして実務でつまずきやすい点まで、堺市で法人登記のご相談を数多くお受けしてきた経験を踏まえて、実務目線で解説します。

第1章 法人が所有する不動産にも及ぶ住所等変更登記の義務化

（1）住所等変更登記の義務化とは

不動産の所有者として登記されている方は、氏名・名称または住所に変更があったときに、その変更の日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないことになりました。令和8年4月1日から始まった制度で、正当な理由なくこれを怠った場合には、5万円以下の過料の対象となります。

この義務は、個人であるか法人であるかを問いません。法人の場合は「名称または住所の変更」、つまり商号変更と本店移転が該当します。株主総会や取締役会で本店移転を決議し、法務局に商業登記の申請をして完了した時点で手続きが終わったと考えてしまいがちですが、その会社が不動産を所有している場合には、不動産登記の側の名義人住所も変更する必要があります。商業登記と不動産登記は別の登記記録であり、片方を直しても他方が自動的に書き換わるわけではないためです。

（2）法人の場合に見落とされやすい点

個人の引越しであれば、住民票の住所が変わったという明確な出来事が本人の記憶に残ります。これに対して法人の本店移転は、事務所の実際の引越しを伴わないケース、たとえば代表者の自宅を本店としていた会社が事務所を借りて本店を移した場合や、グループ内で本店所在地を整理した場合などもあり、不動産の名義まで意識が向きにくいという事情があります。

また、会社が所有する不動産は、社屋や工場のように日常的に使っているものばかりとは限りません。以前に取得したまま使っていない土地、駐車場として貸している土地、代表者から買い取った古い建物など、普段の業務で登記記録を見る機会がない不動産ほど、住所の記載が古いまま残りやすくなります。

① 施行日より前に本店を移転していた場合の期限

この義務は、令和8年4月1日より前に住所が変わっていた場合にも及びます。過去に本店を移転し、不動産の名義人住所を古いまま放置している会社も対象になり、この場合は令和10年3月31日までに変更の登記をする必要があります。何年も前の移転だから対象外だろうという理解は誤りですので、注意が必要です。

② 何が「変更」に当たるのか

本店移転のほか、商号変更も名称の変更として対象になります。組織変更によって株式会社から合同会社になった場合のように商号の一部が変わるケースも含まれます。一方、市町村の合併や町名地番の変更といった行政区画の変更によって住所の表示が変わった場合は、申請をしなかったことについて正当な理由があるものとして扱われる例が示されています。

第2章 法人がとりうる二つの方法（申請と職権登記）

（1）通常の変更登記を申請する方法

従来どおり、法務局に登記名義人表示変更の登記を申請する方法です。会社の履歴事項全部証明書などによって住所の変更の経緯を証明し、不動産ごとに登録免許税を納めて申請します。自分のタイミングで確実に登記を完了させられるという利点があり、期限が迫っている場合や、不動産の売却・担保設定を控えている場合にはこちらを選ぶことになります。

（2）会社法人等番号による職権登記（スマート変更登記）

令和8年4月1日から、所有権の登記に会社法人等番号が記録されている法人については、登記官が会社法人等番号を検索キーとして商業・法人登記システムの情報を参照し、職権で名称または住所の変更登記をする仕組みが始まりました。法人向けの運用は令和8年5月15日から開始されています。会社側で申請をしなくても不動産登記の記載が更新されていくため、負担が大きく軽くなる仕組みです。

個人の場合は、あらかじめ生年月日などの検索用情報を申し出たうえで、法務局から変更の事実の確認を受け、本人の了解を得てから職権で登記がされます。法人の場合はこの確認の手続きがなく、会社法人等番号が記録されていれば順次登記されていくという違いがあります。

（3）会社法人等番号が登記されていない場合

会社法人等番号が所有権の登記の登記事項に加えられたのは令和6年4月1日からです。そのため、それ以前から不動産を所有している法人については、登記記録に会社法人等番号が入っていないことがあります。この場合は、法人識別事項の申出をすることで、登記官の職権により会社法人等番号を登記してもらうことができます。この申出ができるのは、令和6年4月1日において所有権の登記名義人として記録されていた法人で、まだ法人識別事項が登記されていないものに限られます。申出自体は非課税です。

① 費用の比較

本店を移転した会社が、自社名義の土地1筆と建物1棟について住所の変更を登記記録に反映させる場合の費用を整理すると、次のようになります。

通常の変更登記を申請する場合の登録免許税（不動産1個につき1,000円）	2,000円（2個分）
会社法人等番号による職権での変更登記	費用はかかりません
法人識別事項（会社法人等番号）の申出	非課税

上記はあくまで一般的な目安であり、実際の費用は不動産の個数や住所の変更の経緯によって変動します。

② どちらを選ぶかの判断基準

費用だけを見れば職権登記にのせる方が有利ですが、職権による登記がいつ完了するかを会社側でコントロールすることはできません。売却や借入れの予定が具体的に決まっている場合、あるいは義務の期限が近い場合は、通常の変更登記を申請して確実に完了させておく方が安心です。逆に、当面動かす予定のない不動産で期限にも余裕があるのであれば、会社法人等番号が登記されているかを確認したうえで職権登記を待つという選択も現実的でしょう。

第3章 手続きの流れ（不動産の洗い出しから登記まで）

（1）自社名義の不動産を洗い出す

最初にすべきことは、会社名義の不動産をもれなく把握することです。固定資産税の納税通知書に添付される課税明細書は、その市町村内にある会社名義の不動産を一覧で確認できるため、出発点として使いやすい資料です。複数の市町村に不動産がある場合は、それぞれの通知書を確認します。過去の売買契約書や、金融機関に差し入れている担保の一覧も併せて見ておくと、漏れを防ぎやすくなります。

（2）登記記録に会社法人等番号が記録されているか確認する

洗い出した不動産について登記事項証明書を取得し、所有権の登記名義人の欄に会社法人等番号が記録されているかを確認します。記録されていれば、職権による変更登記の対象になります。記録されていなければ、次の申出を検討することになります。

（3）記録がない場合は法人識別事項の申出をする

会社法人等番号が記録されていない場合は、法人識別事項の申出をして、登記官の職権で会社法人等番号を登記してもらいます。これによって、以後の名称・住所の変更が職権による登記の対象になります。ただし、申出ができる法人の範囲が限られている点は前述のとおりです。

（4）期限が迫っている場合は通常の変更登記を申請する

すでに本店を移転していて期限が近い場合には、職権登記を待つのではなく、通常の変更登記を申請します。変更の経緯を証明する書類として会社の登記事項証明書を用意し、不動産の管轄法務局に申請します。複数の法務局にまたがる場合は、それぞれに申請が必要になります。

① 実務スケジュールの目安

不動産の洗い出しから登記完了までは、対象が数個であればおおむね2週間から1か月程度を見込んでおくとよいでしょう。過去の本店移転が複数回ある場合や、管轄が分かれている場合は、書類の準備にさらに時間がかかることがあります。

第4章 変更登記を後回しにしたときに生じる周辺の支障

（1）担保に入っている不動産の場合

金融機関から借入れをして担保に入れている不動産では、追加の借入れや借換えの際に、登記記録上の所有者の住所と会社の現在の本店が一致していることを求められます。住所がずれたままだと、融資実行の直前になって変更登記を急ぐことになり、実行日の調整が必要になる場合があります。資金調達の予定がある会社ほど、先に整理しておく意味が大きい部分です。

（2）許認可・補助金の申請への影響

建設業許可のように、自己所有の事務所や資産の状況を疎明する場面がある許認可では、提出する登記事項証明書の記載が現在の本店と食い違っていると、追加の説明を求められることがあります。補助金の申請でも、法人の実在性や資産の確認のために登記事項証明書の提出を求められる場面があり、記載のずれが手続きの遅れにつながることがあります。

（3）金融機関・取引先への対応

本店移転にあたっては、金融機関の届出住所の変更や、取引先への通知が必要になります。この一連の作業のなかに不動産登記の確認を組み込んでおくと、後から思い出して慌てることがなくなります。本店移転の社内チェックリストに「会社名義の不動産の有無を確認する」という項目を加えておくのが実務的です。

（4）社内の資産管理との整合

固定資産台帳や保険証券に記載された所有者の住所も、本店移転に合わせて見直しておくと安心です。登記だけを直して社内資料が古いままだと、次に誰かが確認したときにどちらが正しいのか分からなくなり、確認の手間が増えてしまいます。

第5章 実務でつまずきやすいポイントと回避策

（1）本店移転を繰り返していて中間の住所が抜けている事例

設立から何度か本店を移転している会社で、不動産の登記名義人の住所が2代前の本店のままになっているケースがあります。この場合、現在の本店までの変更の経緯を登記事項証明書でつなげて示す必要があります。会社の登記記録に移転の履歴が残っていれば問題は生じにくいのですが、古い移転で登記記録が閉鎖されている場合には、閉鎖事項証明書の取得が必要になり、準備に時間がかかることがあります。移転から時間が経つほど資料集めの負担は増えていきますので、気づいた時点で着手しておく方が結果的に楽です。

（2）商号変更や組織再編が重なっている事例

本店移転と商号変更が別々の時期に行われていたり、合併によって不動産を引き継いでいたりすると、登記記録上の名義人と現在の会社との同一性を示す資料が複雑になります。特に合併の場合は、そもそも所有権の移転の登記がされているかという別の論点も出てきますので、単なる住所変更の問題として片付けずに、登記記録の現状を確認しておくことが必要です。

（3）旧本店所在地のまま長年放置されている事例

先代の代表者の時代に取得した不動産が、当時の本店所在地の記載のまま残っているというケースもあります。会社としては使っていない土地であっても、義務の対象からは外れません。売却しようとした段階で初めて記載のずれに気づき、買主との決済日程を組み直すことになった、といった事態は避けたいところです。

① 法人が確認しておきたいチェックポイント

整理すると、確認すべきことは次の4点です。会社名義の不動産をすべて把握できているか、登記記録上の本店が現在の本店と一致しているか、所有権の登記に会社法人等番号が記録されているか、そして施行日より前の本店移転について令和10年3月31日という期限を意識できているか。この4点を押さえておけば、対応が必要かどうかの見当はつきます。

法人の住所等変更登記の義務化は、商業登記の手続きさえ済ませれば足りると考えていた会社にとって、確認すべき範囲が一つ増える改正です。もっとも、会社法人等番号が登記に記録されていれば職権による変更登記の対象となり、費用もかからないため、まずは自社名義の不動産を洗い出して登記記録の状態を確認するところから始めれば、対応の見通しは立てやすくなります。過去の本店移転が何度かある場合や、合併・商号変更が重なっている場合は経緯の整理に時間がかかりますので、早い段階で専門家に相談し、令和10年3月31日の期限に余裕を持って準備を進めることをおすすめします。

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私が記事を書きました。

中小企業をを元気にする活動をしています!!

司法書士・行政書士/植田麻友

 

1988年岸和田生まれ、堺育ち。2011年司法書士試験合格。父親が中小企業経営者であったが、幼い頃に会社が倒産し、貧しい子供時代を過ごした経験から中小企業支援を決意。現在は、大阪府堺市で司法書士事務所を開業し、相続・法人（商業）登記をメインに活動をしています。