2026年開始の住所変更登記義務化を徹底解説！不動産名義人のルールが変わります!!

大阪の堺の司法書士の植田麻友です。

弊所は南海堺東駅が最寄りの司法書士事務所です。

不動産をお持ちの皆様、ご自身の登記簿に記載されている住所は最新のものになっていますか。マイホームを購入した後に引越しをされた方や、結婚して名字が変わったけれどそのままにしているという方は少なくありません。

2026年（令和8年）4月から、不動産の 住所変更登記 および 氏名変更登記 が法律で義務化されます。これまでは放置していても罰則はありませんでしたが、今後は明確な期限とペナルティが設けられます。

本コラムでは、皆様がスムーズに対応できるよう、制度の詳細から具体的な手続き方法、さらには書類の集め方に至るまで、司法書士の視点で詳しく解説します。

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1 住所変更登記の義務化とは

なぜ今になって義務化されるのか

日本国内では、所有者が誰なのか分からなくなっている土地が非常に多く存在し、社会問題となっています。その大きな原因の一つが、所有者の引越しや結婚による氏名変更が登記簿に反映されていないことです。

登記簿上の住所が古いままでは、公共事業の用地買収や災害時の補償、さらには民間の不動産取引の際にも大きな支障が出ます。こうした 所有者不明土地問題 を解消するために、国は相続登記の義務化に続き、住所変更の義務化を決定しました。

いつから始まるのか

施行日は2026年（令和8年）4月です。この日以降、不動産の名義人は 住所や氏名が変わったとき に必ず登記を更新しなければならなくなります。

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2 義務化のルールと注意すべきポイント

今回の改正には、一般の方が驚かれるような厳しい内容も含まれています。特に 過去の引越し分 についても対象となる点は重要です。

変更から2年以内の申請期限

住所が変わった日、または名字が変わった日から2年以内に登記申請を行わなければなりません。

過去の引越しも対象になる 遡及適用

ここが最も注意すべき点です。2026年の施行日よりも前に引越しをしている場合でも、義務化の対象外にはなりません。施行日から2年以内に、これまでの引越し履歴をすべて反映させる登記を行う必要があります。

5万円以下の過料 ペナルティ

正当な理由がないのに申請を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。これまでは 売る時にやればいい という認識が一般的でしたが、今後は放置するだけで金銭的なリスクが生じます。

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3 自分でできる住所変更登記の手続きご案内

ここからは、司法書士に頼らずご自身で手続きを進めたいという方のために、具体的なステップを解説します。

ステップ1： 現在の登記内容を確認する

まずは、現在の登記簿がどうなっているかを知る必要があります。最寄りの法務局で 登記事項証明書 を取得してください。オンラインでの取得も可能です。確認すべき点は、登記簿上の 権利者 の欄にある住所や氏名です。これが現在の住民票と1文字でも違えば、変更登記の対象となります。

ステップ2 ：必要書類を収集する

住所変更登記で最も重要なのは 登記簿上の住所 から 現在の住所までの繋がりを証明することです。

1 住民票：住所地の市役所で取得
引越しが1回だけであれば、前住所が記載された住民票1枚で足ります。

2 戸籍の附票：本籍地で取得
複数回の引越しを経ていて、住民票だけでは登記簿上の住所から現在地までの繋がりが証明できない場合に必要です。本籍地の市区町村役場で取得します。

3 婚姻届の記載がある戸籍謄本 氏名変更の場合
名字が変わった場合は、旧姓と新姓の繋がりを示す戸籍謄本が必要です。

ステップ3 ：登記申請書の作成

法務省のホームページに雛形があります。主な記載事項は以下の通りです。

1 登記の目的：所有権登記名義人住所変更 と記載します。
2 原因：住所が変わった日を記載します（例 令和5年5月1日住所移転）。
3 変更後の事項：現在の新しい住所を正確に記入します。※住民票や戸籍の附票を確認しながら正確に記入しましょう。
4 申請人：現在の住所と氏名を記入し、認印を押印します。
5 不動産の表示：登記簿に記載されている通りに、土地の地番や建物の家屋番号を正確に書き写します。

ステップ4 ：登録免許税の納付

登記申請には税金がかかります。金額は不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円となります。収入印紙を購入し、申請書に貼り付けて納付します。収入印紙は法務局にて購入可能です。

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4 手続きを難しくさせる 住所の繋がり 問題

ご自身で手続きをしようとして挫折する方の多くは、この 住所の繋がり で苦労されます。

役所での住民票の保管期間には制限があります。以前は5年でしたが、現在は150年に延長されています。しかし、法改正前に除票となった古い住所の記録は、既に廃棄されているケースが少なくありません。

もし役所で もう記録がありません と言われた場合は、登記済証（権利証）の原本提示や、市区町村が発行する 不在住・不在籍証明書 などの追加書類が必要になります。こうした対応が必要になると個人で行う難易度が上がります。

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5 住所変更登記を効率化する新しい仕組み

今回の義務化に合わせて、国は申請の手間を減らすための新しい施策を導入します。

検索用情報の申出

不動産の名義人が、自身の氏名や住所に加えて 生年月日 などの情報を法務局に申し出る仕組みです。これにより、法務局側でシステムを介して 同一人物である という紐付けが容易になります。

一度この申出をしておくと、将来引越しをした際、法務局が住民基本台帳ネットワークから新しい住所情報を自動で取得し、登記簿を更新することが可能になります。

職権による住所変更登記

上記の 検索用情報の申出 を行っている個人に対しては、登記官が住所変更を確認した場合、本人への意思確認を経た上で、職権で登記を書き換えることができるようになります。

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6 司法書士に相談すべきタイミング

以下のような状況にある方は、一度司法書士に相談されることをお勧めします。

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7 まとめ

不動産は、皆様の大切な財産です。2026年から始まる住所変更登記の義務化は、その財産を正しく守るための重要なステップとなります。

ご自身で手続きを行うことは可能ですが、古い住所の証明が取れない場合や、時間が取れない場合は、プロの力を借りるのが確実です。過料の通知が届く前に、余裕を持って手続きを済ませておきましょう。

こちらのコラムに関連して、現在の登記内容の確認や書類収集の代行も承っております。ご不安な点があれば、お気軽にお問い合わせください。