令和7年4月21日以降にする所有権の保存・移転等の登記の申請について

令和7年4月21日以降にする所有権の保存・移転等の登記の申請について

司法書士の植田麻友です。

令和7年1月10日に新たな登記の仕組みについての発表がなされました。この仕組みは現場の対応にも関わる制度ですので、現状分かる範囲でのお伝えをいたします。

前提として

この仕組みの前提として、令和8年4月1日から予定されている制度を知ることが必要です。令和8年4月1日より、不動産の所有者は氏名・住所の変更日から2年以内に変更登記をすることが義務づけられます。現在は、所有者の住所氏名の変更については、登記の期限はなく、あくまでも別の登記申請と同時にすることが一般的です。

例えば、自宅を購入した登記はA住所で、購入後に引っ越してB住所となったとしても、その時点でB住所に変更登記を行う義務はない、状態です。これが、令和8年4月1日より登記が義務化される予定です。ただ、現状のままだと、登記を所有者に強いることは負担になると考えられるので、法務局が職権で変更できるようにするのが今回の仕組みの趣旨となります。

個人情報に関することですので、あくまでも本人の事前の申出を得た上で、住所・氏名の変更を職権で登記をする仕組みを構築するために、今回の手続きが増えたといえます。

令和7年4月21日以降に必要な手続き

令和7年4月21日から、所有権の保存・移転等の登記の申請の際には、所有者の検索用情報を併せて申し出る(申請書に記載する)ことが必要になります

すでに所有者である方についても検索用情報を申し出ることは可能です。この申し出を済ませておくことで、住所・氏名の変更登記が義務化された後であっても、義務違反に問われることはありません。その点ですが、非常に有用であるといえるでしょう。

申出をする必要がある登記申請の種類等

(1) 所有権の保存の登記
(2) 所有権の移転の登記
(3) 合体による登記等(不動産登記法第49条第1項後段の規定により併せて申請をする所有権の登記があるときに限ります。)
(4) 所有権の更正の登記(その登記によって所有権の登記名義人となる者があるときに限ります。)
 なお、所有権の登記名義人となる者が次のいずれかに該当する場合には、その者の検索用情報を申し出ることはできません。
・法人である場合
・海外居住者である場合
・登記の申請人でない場合(代位者等が登記申請をする場合が該当します。なお、この場合に所有権の登記名義人となる者が国内に住所を有する自然人である場合には、代位登記の完了後、その者から後記第2の申出をすることができます。)

検索用情報の具体的内容

申出が必要となる検索用の情報は下記となります。登記申請書に記載する必要があります。

(1) 氏名
(2) 氏名の振り仮名(日本の国籍を有しない者にあっては、氏名の表音をローマ字で表示したもの(※1)
(3) 住所
(4) 生年月日
(5) メールアドレス(※2)
※1 所有権の登記名義人となる者が通称名を氏名として登記申請をする場合や、登記名義人となる者の外国人住民票に氏名の表音をローマ字で表示したもの(以下「ローマ字氏名」といいます。)の記載がない場合には、(2)の事項を申請情報の内容とすることを要しないこととなる予定です。
なお、申請情報の内容とされたローマ字氏名については、登記記録に記録(氏名に併記)されることとなります。
※2 申請情報の内容とされたメールアドレスは、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を所有権の登記名義人に確認する際に送信する電子メールの宛先となるものです(申出手続が完了した際にも送信します。)。このため、代理人による申請の場合を含め、登記名義人となる者本人のみが利用しているメールアドレスを申請情報の内容としてください。
 なお、登記名義人となる者のメールアドレスがない場合には、その旨を申請情報の内容としていただくこととなる予定です(その場合、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を確認する際には、登記名義人の住所に書面を送付することを想定しています。)。

検索用情報の記載例は下記のとおりです。

登記申請書(例)

メールアドレスについては、現状の登記申請書の例に「メールアドレスフリガナ」の表記があります。

司法書士としての見解

住所・氏名の変更登記が義務になったとしても、その負担を個人に強いることは確かに重いため、事前に個人より申出を行うことは非常に有用であると考えます。しかし、その連絡手段・検索手段としてメールアドレスというのは非常に悩ましいところです。メールアドレスのフリガナを記載するということは、紙での申請(司法書士ではなくご本人の申請)であることが考えられますが、逆にオンラインでの申請であれば、フリガナを入れる必要はないでしょうか。また、メールアドレスは電話番号に比べて複数所持していることが多く、メインで使用するものも移り変わることから、連絡手段してはいささか使いにくいでしょう。メールアドレスを後日変更することがオンラインで可能であれば、あるいは煩雑さは減るかもしれませんが…

まだまだ運用で悩ましい制度だと感じますので、今後の展開を待とうと思っています。

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司法書士・行政書士/植田麻友

1988年岸和田生まれ、堺育ち。2011年司法書士試験合格。父親が中小企業経営者であったが、幼い頃に会社が倒産し、貧しい子供時代を過ごした経験から中小企業支援を決意。経営者とその家族まで支援できる企業・事業承継支援を行う。

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